Erstkäufer : Welches Budget brauche ich wirklich für meine erste Immobilie ?
Du träumst seit Monaten davon. Vielleicht schon seit Jahren. Eine eigene Wohnung, ein eigenes Haus – endlich kein Vermieter mehr, keine Mieterhöhungen, kein „Sie dürfen hier keine Wände durchbohren“. Ich verstehe das total. Aber dann kommt der Moment, wo man anfängt, Zahlen zu recherchieren… und plötzlich wird’s ungemütlich.
Wie viel kostet das wirklich ? Nicht der Preis auf dem Expose – das ist nur die Spitze des Eisbergs. Franchement : Die meisten Erstkäufer unterschätzen ihr nötiges Budget um 10 bis 20 Prozent. Das ist keine Kleinigkeit. Das kann den ganzen Plan zum Kippen bringen.
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Der Kaufpreis : nur der Anfang
Nehmen wir ein konkretes Beispiel. Du hast eine Wohnung für 280.000 Euro gefunden. Schön, Altbau, gute Lage, du liebst sie. Aber was zahlst du wirklich ?
Grunderwerbsteuer : Je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. In Bayern zahlst du 3,5 % – also rund 9.800 Euro. In Brandenburg oder Nordrhein-Westfalen sind es 6,5 % – das macht schon 18.200 Euro. Nur für die Steuer. Ohne eine einzige Fliese.
Notar- und Grundbuchkosten : Ungefähr 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Bei 280.000 Euro also nochmal rund 4.200 bis 5.600 Euro.
Maklergebühren : Seit der Reform von 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Courtage. Üblich sind insgesamt 5,95 bis 7,14 % (inkl. MwSt.), also trägt der Käufer oft 2,975 bis 3,57 %. Bei unserem Beispiel : bis zu 10.000 Euro.
Zusammengerechnet kommen da schnell 25.000 bis 35.000 Euro an Nebenkosten zusammen – obendrauf auf den Kaufpreis. Und das bevor du einen einzigen Umzugskarton packst.
Eigenkapital : Wie viel brauche ich mindestens ?
Die Faustregel lautet : mindestens 20 % Eigenkapital, idealerweise 25 bis 30 %. Warum ? Weil die Bank das so mag – und weil du damit deutlich bessere Zinsen bekommst.
Bei 280.000 Euro Kaufpreis plus rund 30.000 Euro Nebenkosten ergibt das einen Gesamtbedarf von 310.000 Euro. 20 % davon = 62.000 Euro Eigenkapital. Klingt viel ? Ist es auch. Aber es gibt Wege.
Manche Banken finanzieren heute auch mit 10 % Eigenkapital – dann zahlt man aber deutlich höhere Zinsen und das Risiko steigt. Ich finde das persönlich riskant, vor allem in einem Markt, der sich gerade normalisiert. Lieber etwas länger sparen.
Die monatliche Rate : Was kann ich mir leisten ?
Hier machen viele den klassischen Fehler : Sie schauen nur auf die Kreditrate und vergessen alles andere.
Die Faustregel der Banken: Die monatliche Kreditrate sollte nicht mehr als 35 % des Nettohaushaltseinkommens ausmachen. Bei 3.000 Euro netto also maximal 1.050 Euro pro Monat für den Kredit.
Aber dann kommen noch dazu :
Hausgeld (bei Eigentumswohnungen): 2 bis 4 Euro pro Quadratmeter monatlich. Bei einer 70-m²-Wohnung also 140 bis 280 Euro pro Monat – die oft vergessen werden.
Instandhaltungsrücklage : Experten empfehlen, pro Jahr etwa 1 bis 1,5 % des Immobilienwerts zurückzulegen. Bei 280.000 Euro wären das 2.800 bis 4.200 Euro pro Jahr – also rund 230 bis 350 Euro monatlich.
Versicherungen : Wohngebäudeversicherung, eventuell Risikolebensversicherung, Berufsunfähigkeit. Das summiert sich.
Fördermittel : Lass kein Geld liegen
Das vergessen erschreckend viele Erstkäufer. Die KfW-Bank bietet zinsgünstige Darlehen speziell für Erstkäufer, für energieeffiziente Gebäude, für Neubauten. Das Programm „Wohneigentum für Familien“ (früher Baukindergeld) gibt es in dieser Form nicht mehr – aber es gibt neue Förderungen, die sich lohnen zu checken.
Dazu kommen Landesförderprogramme: Bayern hat das BayernLabo, NRW hat die NRW.BANK, Baden-Württemberg die L-Bank. Jedes Bundesland hat eigene Töpfe. Manchmal sind das Zuschüsse, die man nie zurückzahlen muss. Ja, wirklich.
Ein realistisches Gesamtbudget – am Beispiel
Lass uns alles zusammenfassen für eine 70-m²-Wohnung in einer mittelgroßen deutschen Stadt, Kaufpreis 280.000 Euro :
Kaufpreis : 280.000 €
Grunderwerbsteuer (5 %): 14.000 €
Notar + Grundbuch (1,8 %): 5.040 €
Makler (3 %): 8.400 €
Gesamtkosten : ca. 307.000 €
Empfohlenes Eigenkapital (20 %): ca. 62.000 €
Monatliche Rate (20 Jahre, ~4 % Zins): ca. 1.200–1.400 € je nach Tilgung
Das sind Zahlen, mit denen man arbeiten kann. Kein Schönrechnen, kein „kommt drauf an“ ohne Ende.
Was viele unterschätzen : die emotionalen Kosten
Klingt komisch ? Ist aber ernst gemeint. Der Kauf einer ersten Immobilie ist stressig. Man verhandelt, man zittert, man schläft schlecht. Man macht Kompromisse, die man am Ende vielleicht bereut – oder nicht. Ich finde, man sollte das einkalkulieren : Zeit, Energie, manchmal auch Paartherapie (nur halb im Scherz).
Nimm dir Zeit für die Entscheidung. Visitiere mehrere Objekte – mindestens fünf, bevor du kaufst. Und lass dich nicht von Verkäufern unter Druck setzen, die behaupten, „noch drei andere Interessenten“ zu haben.
Fazit : Realistisch planen ist kein Pessimismus
Ein Budget für den Erstkauf aufzustellen ist keine Spaßbremse – es ist das Fundament. Wer weiß, was er wirklich braucht, kauft ruhiger, verhandelt besser und schläft danach besser.
Plane mit mindestens 10 bis 15 % Nebenkosten obendrauf auf den Kaufpreis. Halte eine Liquiditätsreserve von 3 bis 6 Monatsgehältern zurück – für Unvorhergesehenes. Informiere dich über Förderprogramme. Und dann : geh’s an.
Der erste Schritt ist immer der schwerste. Aber er lohnt sich.
